Aufregung um Steuerfreiheit für Investoren bei Immobiliengeschäften
WIEN. Wer Objekte über Firmen-Konstruktionen kauft, zahlt keine Grunderwerbsteuer
Die Bundesregierung verteile Steuergeschenke an Konzerne und Fonds, schimpfen Vertreter der SPÖ und Gewerkschaft. Die ÖVP/FPÖ-Koalition weist die Kritik zurück, es bleibe alles wie gehabt. Es geht um die Steuerfreiheit für Immobilien-Investoren.
Wird in Österreich ein Haus oder eine Wohnung direkt gekauft, wird Grunderwerbsteuer (GrESt) in Höhe von 3,5 Prozent des Kaufpreises fällig.
Höchstens 0,5 Prozent Steuer
Das ist aber nicht so, wenn man 95 bis 100 Prozent einer Gesellschaft erwirbt, zu der eine Liegenschaft gehört. Dann ist die Steuerbelastung niedriger. Es sind 0,5 Prozent auf den eigens zu berechnenden "Grundstückswert". Dieser liegt etwas unter dem Verkehrswert. Und wenn man bis zu 94,9 Prozent von so einer Gesellschaft erwirbt, geht man steuerfrei. Das bleibt so und war auch unter SPÖ-geführter Regierung so.
Aufregung herrscht nun, weil man mit Holding-Firmenkonstruktionen völlig steuerfrei gehen kann. Kauft man eine Gesellschaft, die ihren Immobilienbesitz in eine Tochterfirma ausgelagert hat, fällt gar keine GrESt an. Davon profitieren in erster Linie größere Investoren.
"Gründen Sie zwei Firmen"
Bisher war die Tochterfirma-Variante im Gesetz nicht eindeutig geregelt – im Gegensatz zu Deutschland, wo übrigens auch in solchen Fällen Steuer anfällt. Im "Jahressteuergesetz 2018" legt das Finanzministerium nun fest, dass die GrESt in Österreich in solchen Fällen null Prozent beträgt.
Es handle sich um eine "Klarstellung, dass das, was bisher praktiziert wurde, nun gesetzlich abgesichert wird", sagt ÖVP-Finanzminister Hartwig Löger. Es ändere sich also auch hier nichts. Kritiker monieren: Die "Klarstellung" hätte so ausfallen können, dass künftig doch eine Steuer bei Holding-Konstruktionen anfällt.
"In Zukunft werden nur noch die privaten Käufer von Eigenheimen oder Grundstücken die Grunderwerbsteuer zahlen", sagt SPÖ-Finanzsprecher Kai Jan Krainer: "Das spottet jedem normalen Verständnis von Steuergerechtigkeit."
Der Salzburger Finanzrechts-Professor Christoph Urtz sieht in der Neuregelung eine legalisierte Umgehungskonstruktion: "Wenn jemand fünf Millionen Euro für ein Zinshaus am Wiener Markt ausgeben will, würde ich ihm sagen, gründen Sie zwei Firmen, dann können sie das Zinshaus später GrESt-frei weiterverkaufen."
Abgesehen von der Null-Prozent-Variante stößt den Kritikern auch die geringe Steuer beim direkten Kauf von Firmen mit Immobilienbesitz sauer auf.
Grund-Überlegung ist natürlich, dass die GrESt bei einer Übernahme, bei der es tatsächlich um den Kauf einer Firma geht und nicht um ein Gebäude der Firma als Immobilienanlage, die GrESt kaum oder keine Rolle spielen sollte.
"Kein Steuergeschenk"
Er sehe in der Klarstellung der Finanz "kein Steuergeschenk, sondern die Vereinfachung der Vollziehung einer ohnedies schon reichlich komplizierten Rechtsmaterie", sagt Wolfgang Louzek, Präsident des Verbands der Institutionellen Immobilien-Investoren (VII).
Und weiter: "Die verschiedenen Steuersätze bei direkter und bei indirekter Transaktion über Gesellschaftsanteile ist eine Wertung des Gesetzgebers, die bereits seit Längerem gilt und vom VII nicht infragegestellt wird."
Der Linzer Steuerexperte Ernst Marschner von der Beratungsfirma EY sagt: Aus systematischer Sicht könnte der Gesetzgeber eventuell überlegen, einen niedrigeren Steuersatz auf Gesellschafts-Umgründungen zu beschränken.